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Dou-lhe uma, dou-lhe duas...

Dou-lhe três!... Vendido! O imóvel é seu.

A grande maioria das pessoas, quando vai comprar a casa própria, negocia com uma construtora ou um proprietário, pessoa física, pega um empréstimo bancário ou usa recursos próprios, e adquire o apartamento ou a casa tão sonhados. São poucos os que participam dos leilões imobiliários para realizar a compra desse bem, para morar ou investir. Para o leiloeiro oficial Diogo Mattos Dias Martins, o leilão é uma ótima opção na hora de decidir pela compra de um imóvel. Ele acredita que, se as regras dessa modalidade de aquisição fossem mais conhecidas, muita gente optaria pelo processo do dou-lhe uma...

Por Viviane Barros Lima, especial para a Revista Negócios PE | Foto de Bosco Lacerda

Segundo ele, o número de imóveis leiloados é muito maior do que se imagina e o valor da compra fica, quase sempre, razoavelmente abaixo do preço de mercado. Outra surpresa consiste na variedade dos bens negociados. “Já leiloei de apartamentos na Avenida Boa Viagem a lotes populares em Vitória de Santo Antão. Noventa por cento dos leilões realizados pela minha empresa são de imóveis. Pertenço a uma família ligada ao segmento há muito tempo. Comecei jovem e acabei me especializando em leiloar bens imobiliários”, relembra Diogo, proprietário da Inova Leilão.

Os leilões de imóveis pertencentes a pessoas físicas acontecem geralmente por inadimplência no pagamento da taxa de condomínio. Muita gente pensa que o único imóvel da família seria impenhorável, mas em caso de dívidas originadas pelo próprio bem, essa regra cai por terra e o condomínio pode, sim, entrar na justiça para leiloar o bem. Nesse caso, os apartamentos e casas leiloados vão desde bens voltados para a baixa renda até os de extremo luxo. Os leilões realizados por causa de dívidas com o condomínio têm ocorrido com uma frequência cada vez maior.

O processo de leiloamento é realizado em duas datas. Na primeira, o imóvel é oferecido pelo preço de avaliação ou por um valor maior. Na segunda, que acontece 10 dias depois, o valor mínimo do lance começa a partir da metade desse preço e vai até o maior lance. “Na maioria dos casos, ninguém faz uma oferta pelo preço cheio, e a disputa fica mesmo para a segunda data. O valor do arremate fica entre 60% e 70% do preço de avaliação”, calcula.

O valor avaliado de um imóvel que vai ser leiloado é definido por avaliadores judiciais, mas o proprietário do bem pode alegar que o preço determinado está aquém do valor de mercado e pedir que seja revisto. “O valor definido pelo avaliador varia muito de profissional para profissional. É um critério muito subjetivo. Por isso, é comum o juiz aceitar o pleito do dono do imóvel e aumentar o valor definido pelo avaliador”.

Depois da definição do preço, chega a hora do leilão, que é realizado no Fórum Rodolfo Aureliano (mais conhecido como Fórum Joana Bezerra). Os participantes mais experientes geralmente chegam discretamente, estudam o ambiente, procuram concorrentes conhecidos e buscam todos os detalhes do processo judicial relativo ao bem. “Eles sabem a hora exata de dar o lance e até quanto podem gastar para garantir que o negócio seja um bom investimento. Às vezes, acontece um acordo entre camaradas. Um pede para o outro não mostrar interesse naquele imóvel específico e promete ficar de fora do próximo item leiloado. Isso é crime, mas acontece”, garante Diogo Dias Martins.

Quem quiser participar do processo não precisa comparecer ao leilão pessoalmente, podendo enviar um advogado com uma procuração. Em geral, qualquer pessoa maior de 18 anos pode comprar um imóvel em leilão; as exceções proibitivas mais comuns são o próprio dono do imóvel e seus familiares.

O arrematante do bem deve fazer o pagamento à vista, 15 dias depois da data da compra. Sobre o valor do lance são acrescidos 5% de comissão do leiloeiro, 1% de taxas judiciárias e 0,25% de Imposto sobre Serviços (ISS). Depois do arremate, o proprietário original do imóvel tem um prazo de até cinco dias para recorrer. “Alguns entram com um recurso na justiça para tentar embargar a venda. Em geral, cerca de 30% dos leilões são embargados. Se isso ocorrer, o dinheiro do investidor fica parado em uma conta judicial. Se o leilão for suspenso por decisão judicial, o investimento é devolvido, corrigido pela poupança”, completa.

Os embargos representam um risco para quem deseja adquirir um imóvel em leilão, mas Diogo garante que é possível saber quais os processos em que isso pode ocorrer. Por isso, é importante contratar um advogado para que ele possa ficar por dentro do processo judicial que originou aquele leilão específico, pois muitas vezes o imóvel pode ter outra dívida e pendências variadas.

“Quando analisamos o processo, percebemos se o advogado do proprietário do imóvel está ou não fazendo o devido acompanhamento. Quando não existe esse acompanhamento, geralmente o leilão é realizado sem problemas e o dono do bem não entra com embargos depois”.

Os interessados no arremate também devem ficar inteirados do edital do leilão, documento que traz toda a descrição física e judicial do imóvel. Se o bem não estiver de acordo com essa descrição, o arrematante tem o seu dinheiro devolvido.

Algumas pessoas que têm seus imóveis leiloados não aceitam a decisão de forma pacífica. Muitas vezes, o despejo é feito com a participação de força policial e tem gente que se tranca dentro do imóvel. Nesse caso, os policiais retiram a pessoa do apartamento ou casa e os móveis são colocados em um caminhão, geralmente contratado pelo arrematante, e levados para um depósito público. Há ocasiões em que as pessoas tiram o piso, quebram paredes, destroem os vasos sanitários. “Mas o processo de desocupação está mais calmo”, assegura Diogo.

Para saber mais sobre leilões de imóveis, basta acessar o site da Junta Comercial de Pernambuco (Jucepe) – www.jucepe.pe.gov.br – e verificar a relação dos leiloeiros oficiais com seus respectivos contatos. Daí é só comunicar-se com eles para obter mais informações sobre as ofertas. Geralmente, cada advogado tem um leiloeiro de confiança que é indicado no decorrer do processo. Depois, fica a cargo do juiz acatar ou não a indicação do advogado. Na maioria dos casos não há discordância.

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