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RAIO X DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DA CONSTRUÇÃO CIVIL EM PERNAMBUCO

O comportamento das vendas de imóveis em 2017 é melhor que em 2015 e 2016. Na média, a pesquisa do Índice de Velocidade de Vendas (IVV) até agosto deste ano ficou em 5.9%, estando acima dos 4,5% registrados no biênio anterior. Os números Oeste levantamento realizado pela Fiepe. em parceria com a Ademi e o Sinduscon, refletem a melhora da economia de forma geral: inflação menor, juros em queda e leve recuperação do emprego no ambito nacional.

Por Bárbara Travassos


O comportamento das vendas de imóveis em 2017 é melhor que em 2015 e 2016. Na média, a pesquisa do Índice de Velocidade de Vendas (IVV) até agosto deste ano ficou em 5.9%, estando acima dos 4,5% registrados no biênio anterior. Os números Oeste levantamento realizado pela Fiepe. em parceria com a Ademi e o Sinduscon, refletem a melhora da economia de forma geral: inflação menor, juros em queda e leve recuperação do emprego no ambito nacional.


Entretanto, de acordo com o gerente do Núcleo de Economia da Fiepe, Thobias Silva, o emprego é o variável mais difícil de Pernambuco. "O Estado tem o maior taxa de desemprego do Pais, na ordem de 18% no último trimestre, e isso e um fator que dificulta a ampliação do consumo. Porem, em outubro deste ano, o Estado já deu sinais da retomada mais consistente do emprego, mas a redução da taxa de desemprego será lenta e graduar, observa o economista. 

Para entender a dinâmica do mercado imobiliário é preciso estudar a base, ou sela, todo o setor da construção civil. As facilidades de crédito imobiliário chegaram na ponta até o cliente mas, para os construtores, o montante foi reduzido drasticamente. Isso se refletiu na Indústria construtiva e na geração de empregos.


De acordo com o Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), através da Relação Anual de Informações Sociais, em 2016, o Brasil contabilizou 2.122.335 trabalhadores no setor construtivo com carteira assinada. Destes, 74.022 em Pernambuco e 42.631 no Recife. O Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), também do MTE, registrou, até setembro de 2017, um saldo negativo na geração de empregos do setor, tendo o Pais menos 28.107 empregados e Pernambuco menos 2.764,


De acordo com o IBGE, a taxa de crescimento do PIB da construção civil encontrou na última década o seu melhor momento em 2010, ao atingir o resultado positivo de 13,1%. Em 2011, o crescimento do PIB do setor foi de 8,2%. Foi nesse ano, entretanto, que a construção civil do Estado obteve o seu melhor resultado, com crescimento de 15,3%.


Em 2016, ainda segundo o IBGE, a indústria da construção civil nacional apresentou queda de 5,1% em sua taxa de crescimento, um percentual maior do que a queda do PIB nacional para o mesmo ano, de 3,6%. Também em 2016, o PIB estadual registrou queda de 4,2%.


Para o economista da Fiepe, Thobias Silva, no momento, a perspectiva para o setor é positiva. "Para 2018, se a recuperação seguir o seu curso normal e o processo eleitoral não apresentar muita volatilidade, teremos um bom ano e ele poderá trazer boas surpresas e preparar a retomada de um novo ciclo de crescimento para economia brasileira e pernambucana", acredita, ressaltando, entretanto, que um quadro Incerto do ponto de vista politico e propostas de cunho populista podem dificultar a retomada de crescimento e a agenda de reformas que o Pais precisa.


O presidente do Sindicato da Indústria da Construção de Pernambuco (Sinduscon/PE), José António de Lucas Simon, é a favor das reformas politica e da Previdência e destaca que só assim será diminuído o déficit da distribuição de renda, criando um ciclo para a economia do setor privado girar. "Temos 12 milhões de empregados com carteira assinada a menos no Pais e o setor público continua contratando cada vez mais', avalia o gestor, afirmando que um grande problema atual é o posicionamento do governo.

"O Estado, com seu intervencionismo, acaba travando a economia com sua má gestão do capitalismo, aprofundando a crise, O tamanho do Estado deve ser redimensionado para que a iniciativa privada tenha mais espaço", ressalta José António. Ele também lembra que os deveres constitucionais de segurança, saúde e educação acabam sendo terceirizados. "Além disso, o governo ainda cobra 37% de tributos para dizer como você deve tocar a sua empresa. Algo está errado", frisa. 

MAPEANDO AS OBRAS
O Sinduscon-PE Iniciou, este ano, uma pesquisa Inédita voltada para o setor de obras públicas, objetivando mapear as licitações no setor da construção civil no Estado. Foi realizado um acompanhamento do processo de revisão das composições do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índice da Construção Civil (Sinapi), com o objetivo de entender as melhorias no orçamento nacional. De acordo com dados do relatório de setembro, chegou-se ao valor de R$ 675 milhões contratados em obras em andamento. Ao todo, foram identificadas, pela diretoria, 277 licitações em curso. Ainda não há, porém, série histórica que gere comparativos em 12 meses.


Para traçar as possibilidades de crescimento do setor e enfrentar a crise, o sindicato também contratou, junto à Consultoria Econômica e Planejamento (Ceplan) e à Guimarães Ferreira, um estudo para mapeamento de oportunidades de investimentos com base em Parcerias Público-Privadas (PPPs) e concessões, e posterior apresentação aos gestores públicos. O estudo foi apresentado no dia 21 de novembro de 2017, na sede da entidade, em seminário.


"A contratação da pesquisa qualitativa do IVV junto à Fiepe objetivou um maior conhecimento sobre as empresas de construção civil que compõem a base do sindicato e as suas necessidades reais, a fim de promover ações e projetos de forma mais assertiva e eficiente, visando o desenvolvimento do segmento", explicou o presidente José Antônio. 

O sindicato criou também grupos de discussão como a Câmara de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Caphab). O objetivo é concentrar órgãos envolvidos a fim de agilizar o processo de aprovação de empreendimentos, com prazo máximo de 45 dias úteis. Como resultados de contribuições em reuniões em parceria com a Ademi, a Prefeitura do Recife criou novos procedimentos para aprovação de projetos de construção, entre eles, um portal digital que reduz o tempo de decisão em 70%, conforme estimativa da própna prefeitura.


José Antônio Lucas Simon destacou que o prefeito de Jaboatão dos Guararapes, Anderson Ferreira, colocou os trabalhadores de todas as secretarias municipais em um mesmo galpão. "Isso é redimensionar um governo e tomar a comunicação e a gestão mais eficazes. Na prefeitura do Recife, a administração de cada órgão fica em um bairro diferente, descentralizado", pontua.


O processo de licenciamentos de imóveis na capital pemambucana, apesar de ser digitalizado, em grande parte, ainda é lento. A média dos processos Imobiliários é de dois anos. °Em Jaboatão, apesar de ser tudo no papel, como as secretarias estão interligadas fisicamente, a burocracia anda mais rápida", afirma José Antônio.


Em Jaboatão dos Guararapes, ocorreu recentemente o lançamento do "Jaboatão Invest", projeto que promete impulsionar o setor da construção civil no município, com o lançamento de 27 empreendimentos Imobiliários entre os próximos quatro anos, incluindo prédios residenciais, empresariais e um hotel.


MERCADO IMOBILIÁRIO
Através da parceria com a Sinduscon-PE, Ademi-PE e Secovi/PE, a Fiepe desenvolve a pesquisa Índice de Velocidade de Vendas (IVV) de imóveis novos. De acordo com o resultado mais recente divulgado, relativo a agosto, estão ofertados no mercado 7.311 imóveis residenciais.


Em 2017 (janeiro até agosto), foram realizados 1.793 lançamentos e 3.320 comercializações, de acordo com a pesquisa IW/Fiepe. Para efeito comparativo, em 2012 o número de Imóveis ofertados fechou o ano em 4.244, com 7.238 vendas e 8.051 lançamentos. Naquele ano, o IVV médio Foi de 13%, com resultado de 17,4% em dezembro de 2012.


A Caixa Económica Federal (CEF) apresentou os dados dos Investimentos no mercado amobiltáno, advindos de recursos como poupança, FGTS e subsídios ofertados pelo banco. Em 2016, o crédito ofertado foi de R$ 51,4 bilhões. Já em 2017, o orçamento cresceu, ficando em R$ 61,9 bilhões, tendo previsão de orçamento final de R$ 75,8 bi. Pelos dados da CEF, no período de janeiro a agosto de 2017 foram concedidas cartas de créditos de RS 1,5 bi pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e peio FGTS, o montante foi de RS 5,7 bilhões. 

Mas estes números ainda estão longe de atender às necessidades da população. De acordo com o Ministério das Cidades, até 2023 a demanda habitacional no Pais será de 16,8 milhões de unidades habitacionais para quem ganha até R$ 1.200 por mês. Para quem tem renda entre R$ 1.200 e R$ 4 mil, a demanda é de 8,4 milhões de Imóveis e, para quem ganha acima desta renda, a demanda fica em torno de 1,8 milhão de unidades.


A boa noticia para movimentar o setor è que a população parece estar mais confiante com a economia do Brasil. Foi realizada, recentemente, a pesquisa Índice de Confiança do Setor da Construção em Pernambuco (Pesquisa Fiepe em Agosto 2017), em que os indicadores mensuram as perspectivas para os próximos seis meses com relação aos seguintes itens: ao Número de Empregados, ao Nivel de Atividade e às Compras de Matérias-Primas. Os dados apresentaram resultados acima dos 50 pontos, o que indica otimismo com relação a essas três últimas variáveis.


A pesquisa destacou a empregabilidade como uma grande mola propulsora, analisando a retomada através do crescimento do mercado imobiliário com a criação de novas vagas de forma mais rápida e eficiente. O trabalho destaca que para cada emprego direto gerado pelo setor construtivo são contabilizados mais cinco de forma indireta.


A Fiepe também divulgou o índice de Velocidade de Vendas (IVV) dos Imóveis residenciais da Região Metropolitana do Recife, no período de 2004 a 2016, apontando uma média de 8,26.


VISAO DAS CONSTRUTORAS
A Construtora Vertical, fundada em 1983, e uma das mais bem conceituadas empresas de construção civil de Pernambuco, conseguiu desenvolver projetos em 2017. O forte da empresa é construir shopping centers, escolas, universidades, hospitais e hotéis. "Ano passado foi difícil, mas este segundo semestre tem aparecido mais demandas e estudos para novos projetos", revela Tiago Lucas, sócio diretor da Vertical. Atualmente, estão com cinco projetos em andamento: Shopping Carpina; condominio La Fleur Polinésia, em Muro Alto; Unibra (antiga faculdade IBGM); Resort Salinas Maragogi; e Hotel Salinas Japaratinga. 

"Já foi possível perceber uma ligeira retomada neste segundo semestre de 2017, ainda que com uma certa timidez. Os dois anos anteriores foram desafiadores e exigiram uma gestão séria de custos e de pessoas para atravessar essa recessão", salienta Tiago Lucas.


A gerente de Marketing da construtora Moura Dubeux, Eduarda Dubeux, abriu os números da empresa e disse que, neste ano de 2017, houve o lançamento de três empreendimentos com perfis bem distintos: um no Pina, de 4 quartos; outro de 135 metros com área de lazer; e mais recentemente, um ao lado do Shopping RioMar com apartamentos que variam de 36 até 90 metros quadrados.


"Foi um número bom para um ano ainda muito difícil, A média de lançamentos, entre 2010 e 2016, em Pernambuco, era de seis empreendimentos e, em 2017, lançamos três. Este ano tivemos um desempenho maior em imóveis de dois e três quartos. Mas também vendemos bem os de quatro quartos. O que realmente está um pouco mais lenta é a venda de imóveis de alto padrão, acima de 200 metros", revela Eduarda.


Segundo ela, para superar as dificuldades no mercado é preciso oferecer condições atrativas para gerar um senso de oportunidade maior no cliente. A gerente afirma que os três lançamentos da construtora ajudaram a movimentar e incentivar mais a força de vendas, tendo resultados ainda dentro da meta estabelecida. "Acreditamos que ano que vem ainda será um ano difícil, com eleição e Copa do Mundo, porém temos uma perspectiva otimista de melhoria do mercado com a redução das taxas de juros e diminuição dos estoques", diz a gerente. 

Em termos de estratégias adotadas para enfrentar a crise, Eduarda diz que o negócio é procurar prestar sempre um bom serviço aos clientes e agregar diferenciais e qualidade aos produtos. "Em alguns momentos, este ano, geramos fatos novos e oportunidades para incentivar a compra imediata dos clientes. Investimos também, sempre, no trabalho de treinamento, capacitação e incentivo da força de vendas. Vendemos um produto de altissimo valor agregado e a força de vendas precisa estar sempre se aprimorando para atender às expectativas de um cliente que hoje é muito mais informado e exigente", diz a gerente.


Para a construtora Rio Ave, o segundo semestre do ano de 2017 teve bons resultados, especificamente, para imóveis de alto padrão. O sócio diretor Alberto Ferreira da Costa Junior disse que, este ano, o resultado mais expressivo de vendas se deu nos imóveis residenciais de ticket-médio acima de R$ 1,5 milhão. "O perfil mais comercializado foi o de apartamentos quatro sulcos, localizados em Boa Viagem, o que consolida a Rio Ave como referência para Imóveis de alto padrão e confirma que nossos clientes têm essa percepção", destaca o empresário. 

Alberto Ferreira da Costa Junior, sócio diretor da Construtora Rio Ave e a diretora comercial e marketing Carolina Tigre

A diretora Comercial e de Marketing da Rio Ave, Carolina Tigre, compara os resultados deste ano com uma avaliação de anos anteriores. "Entre 2011 e 2013 lançamos, em média, três grandes empreendimentos por ano, entre residenciais, empresariais e hotéis. Desde 2014 diminuímos o volume de novas ofertas, respeitando a capacidade de absorção do mercado. Este ano, apostando no reaquecimento da demanda, optamos por lançar um novo empreendimento, em que disponibilizamos 50% das unidades e obtivemos um ótimo resultado, uma vez que concluímos a comercialização em apenas três dias", explica.


Na opinião dela, o mercado está se reaquecendo e voltando a ver o crescimento da demanda, que estava em retração. Mas tanto clientes quanto construtoras estão mais cautelosos e pragmáticos. "O mercado vem ajustando preços e produtos e avaliando com maior rigor os novos lançamentos, da mesma forma que os clientes estão mais embasados. Acredito que estamos, agora, caminhando para patamares mais sustentáveis de valores e expectativa de velocidade de vendas. Assim, tendemos a ter nível de estoques saudáveis", observa.


Alberto Ferreira da Costa Junior enxerga boas perspectivas para 2018, mesmo com alguns entraves, e se diz otimista. "Acreditamos na continua retomada do mercado imobiliário e estamos nos preparando para um cenário positivo com queda de juros, novos investimentos no setor, mas de incerteza politica. Será um ano desafiador, mas estamos sempre tocando na qualidade de nossos produtos e nos nossos diferenciais como estratégia anu-crise. Retomamos projetos que estavam em stand by e estamos estruturados para atender à demanda', diz. 

Paulo e José Maria Miranda, da Imobiliária Paulo Miranda e Paulo Miranda Exclusive

MERCADO DE LUXO ULTRAPASSA CRISE NO SETOR IMOBILIÁRIO
O mercado de luxo parece não sentir os efeitos da crise que afetou todos os setores e classes sociais. O Impacto da recessão neste nicho é bem menor e, no Pais, este mercado ganha espaço cada vez mais. Segundo pesquisa da FGV/EAESP, entre 2013 e 2017, período de agravamento da crise econômica, o segmento cresceu em torno de 25% no Brasil. Apenas este ano, o crescimento foi de 9%. E, em Pernambuco, a demanda segue a mesma lógica.


O conceito de luxo dos brasileiros, neste período, modificou-se significativamente. Antes, a acumulação de bens era um desejo e a ostentação era quase regra. Atualmente, o luxo está mais voltado para viver experiências exclusivas e não apenas ter produtos assinados. E foi acompanhando esta nova tendência e linha de raciocínio que, com mais de 45 anos no mercado pernambucano, a imobiliária Paulo Miranda resolveu Inaugurar um braço voltado para o nicho de luxo, a Paulo Miranda Exclusive.

Para o diretor da empresa, José Maria Miranda, o fator decisivo para a escolha se baseou na Identificação de clientes diferenciados para os quais o mercado não estava preparado. "Percebemos que clientes especiais estavam sendo atendidos como 'mais um' na maioria das Imobiliárias ou estavam lidando com profissionais autônomos sem boas referências. Este cliente precisa ser ouvido, melhor compreendido. Para nós, ele não é mais um número numa planilha e sim um cliente em potencial para fidelizarmos", destaca o empresário.


José Maria revela que a linha Exclusive focou na iniciativa de especializar e treinar profissionais para estarem aptos a atender um segmento bem diversificado dentro do próprio nicho de mercado de luxo. "Preparamos nossos profissionais para prestigiar o cliente que procura desde um imóvel na praia a um Imóvel de três quartos em bairros nobres, bem como apartamentos e casas no valor de R$ 6 milhões. Aqueles que procuram exclusividade dentro das oportunidades", pontua.


A importância de um tratamento personalizado para um público seleto também foi ressaltada por ele. "Os nossos corretores falam a mesma linguagem desse cliente, onde o ele se sente muito mais confortável em fechar um negócio. Assim como os bancos, percebemos que os clientes precisavam de um espaço exclusivo para eles e com uma série de regalias e serviços que não acontecem com tanta frequência no varejo", observa. 

Com nova marca, escritório e equipe, o negócio foi iniciado em 2017. Para se ter ideia da demanda, a imobiliária ainda no formato soft open já contava com pelo menos 40 clientes em busca de imóvel na avenida Boa Viagem. Especificamente nesse trecho do metro quadrado mais valorizado da Zona Sul do Recife, o que não é um produto fácil de encontrar.


Para o mercado de luxo, José Maria Miranda destaca que o atendimento precisa ser direcionado, presencial, humanizado. "Com relação ao produto, o desejo é por algo confortável, com uma riqueza no acabamento, nos detalhes. No caso dos Imóveis pernambucanos, outra preocupação é com relação à segurança. Quanto mais itens de proteção o Imóvel possui, mais pontos na lista de pontos favoráveis", revela.


Ele também conta que outro grande desafio do mercado imobiliário é o tempo de negociação. "O cliente de luxo não tem pressa. Multo provavelmente esse não será o seu primeiro Imóvel. O que ele busca é o upgrade", justifica o empresário, dizendo ainda que essas são negociações que levam de seis meses até um ano, mas, no fim, justificam todo o tempo gasto.


A Paulo Miranda Exclusive trabalha com imóveis que podem custar até R$ 7,5 milhões, tanto na Região Metropolitana do Recife quanto no litoral pernambucano. Um dos diferenciais da imobiliária é o atendimento humanizado. "Aqui o cliente vai ser atendido pelo dono em alguma fase da negociação. Nossos colaboradores também são capacitados. Premiamos, recentemente, Margareth Asfora, da nossa equipe, que vendeu, em um mês, o valor aproximado de R$ 4,6 milhões", revelou José Maria.


No site da empresa são encontrados apenas Imóveis de alto padrão e existe o atendimento online por corretores. O diretor disse que a empresa investe em ações de relacionamento com clientes, proporcionando participação em encontros de vinhos, jantares, peças teatrais e brindes exclusivos. Ele diz que quanto mais tecnologia existir, mais personalizado deve ser o atendimento.


"Com as transformações diárias, temos que nos atualizar para inovar e continuar sendo campeões de venda com os nossos princípios adequados à atualidade. A Paulo Miranda Exclusive entende que é preciso mudar tudo para continuar sendo o mesmo. Ter a mesma qualidade", diz José Maria Miranda. 

TRADIÇÃO E INOVAÇÃO
Até setembro 2017 a Paulo Miranda, Junto á filial Exclusive, vendeu o mesmo montante equivalente a todo o ano de 2016, um crescimento de cerca de 35%. Quando fundou a imobiliária, em 1972, o corretor Paulo Miranda, junto a outros cinco, sempre pensou em se tornar referência no mercado imobiliário. Hoje, a estrutura gerencia 243 corretores.


Cada um da equipe, atualmente, é especializado nos segmentos: lançamentos, médio e alto padrão, programa Minha Casa Minha Vida, campo, praia, imóveis corporativos, loteamentos, seminovos, locação, avaliação e áreas para incorporação. Os profissionais ficam distribuídos nas unidades do longa (Paulista) e de Boa Viagem (Recife), contando com 15 gerentes e quatro diretores, além da base de apoio.


"Ao longo dos nossos 45 anos, enfrentamos diversos cenários econômicos, políticos e mercadológicos, dos quais me orgulho, pois permanecemos com forte presença no mercado imobiliário, realizando milhares de negócios, adquirindo vasta carteira de clientes e inúmeros prêmios conquistados por nossa efetiva atuação no setor", destaca o fundador.


Para alcançar o sucesso nos negócios, ele diz que é necessário investir 90% no trabalho, 5% na técnica e 5% na sorte. "Sinto-me honrado de termos nos tornado referência imobiliária em imóveis, conciliando a tradição da nossa empresa com o conceito de Inovação, que antecipa tendências, atrai e desenvolve os melhores profissionais, e que se insere e integra nas regiões onde atua", enfatiza Paulo Miranda.


Apesar das dificuldades que todo o Pais enfrentou em 2016, de acordo com a diretora de Marketing, Renata Miranda, a Imobiliária registrou um crescimento de 8% em relação ao ano de 2015. E em 2017, o crescimento atingiu a marca dos 35% em comparação com os mesmos meses do ano anterior. Atualmente, estão com empreendimentos nas cidades de Paudalho, Nazaré da mata. Vitória de Santo Antão, Moreno, Gravata, Gloria de Goitá, Igarassu e Goiana. 

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