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Uma Bússola para o consumidor

As mudanças no comportamento do mercado imobiliário no Grande Recife têm despertado dúvidas. Quem está crescendo de fato? Como? É uma expansão sustentável no longo prazo? Para quem? Alguns fatores merecem ser destacados.

Por Drayton Nejaim | Fotos de Chico Barros

As mudanças no comportamento do mercado imobiliário no Grande Recife têm despertado dúvidas. Quem está crescendo de fato? Como? É uma expansão sustentável no longo prazo? Para quem? Alguns fatores merecem ser destacados.

O primeiro é, sem dúvida, a mudança estrutural na legislação federal que aconteceu em Agosto de 2004. A lei 10931 proporcionou segurança jurídica a investidores, consumidores e construtoras, constituindo um ambiente de negócios capaz de estimular o sistema financeiro a direcionar um volume significativo dos recursos para a habitação.

A partir daí, com garantias confortáveis, grandes bancos que atuavam tradicionalmente no sul/sudeste, começaram a voltar ao nordeste incentivados pelo crescimento econômico apresentado (acima da média nacional), pelo excedente de recursos disponíveis para investimentos somados a tendência sustentável de queda dos juros (frutos do cenário macro-econômico) e pela fatia da população (que compõem o déficit habitacional) em condições de adquirir um financiamento para obter uma moradia na região. A oferta de financiamentos bancários competitivos permitiu a entrada de novos consumidores no mercado de habitação. Assim como o comércio varejista se sustenta através da compra parcelada, a casa própria passou a ter esse alicerce com opções de financiamento alongado para até 360 meses.

A medida também encontrou receptividade nas construtoras que estavam (de maneira geral) sem liquidez. Ela potencializou o crescimento do mercado secundário (conhecido como securitização de recebíveis) permitindo a negociação das carteiras de financiamento direto dos clientes com incorporadores e construtores. Isto proporcionou o aumento no capital de giro, a ampliação dos prazos de pagamento oferecidos além de condições para o lançamento de novos empreendimentos.

O segundo fator foi a abertura de capital das grandes empresas do setor no Brasil. Este movimento injetou liquidez em suas operações incentivando-as a procurar novas áreas de atuação. A partir daí, surgiram parcerias locais com grandes empresas do maior mercado do país, o paulista, a exemplo da joint-venture entre as construtoras Rossi e Gabriel Bacelar além da incorporação da imobiliária Sérgio Miranda pela Lopes.

Além destas, a chegada de outras empresas com atuação nacional a Pernambuco deixou claro que acabaram as fronteiras do mercado imobiliário. Já estão atuando por aqui a construtora (paulista) Gafisa que lidera uma joint-venture com três incorporadores do sul/sudeste e a Cyrella (também paulista) que formou uma empresa sediada em Pernambuco com a construtora baiana Andrade Mendonça. Não demora, deverão chegar outras grandes como Agra, Even, Abyara e Tecnisa (todas de São Paulo) e Norcon (a maior do segmento em Sergipe).

Trocando em miúdos, nos grandes centros o segmento de habitação mudou de estágio. Perdeu o ranço de problema social e ganhou dimensões de um negócio rentável, na medida em que se tornou acessível ao mercado a utilização plena de instrumentos financeiros de crédito, a exemplo do sistema de financiamento habitacional (SFH), os fundos imobiliários (operados através das grandes corretoras de mercado de capitais), as sociedades de propósitos específicos (SPE’s) e a abertura de capital das empresas (IPO’s), entre outros. 

Armênio Ferreira da Vivex

Números que sustentam o crescimento

O Governo contribuiu recentemente para o aquecimento do setor ao ampliar para R$350 mil o teto de saque do FGTS para compra de unidades habitacionais. "A demanda de imóveis é alta, as condições têm melhorado e a oferta de crédito é grande", analisa o consultor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Washington Marques, lembrando que o reflexo das medidas adotadas é nacional.

"Em Porto Alegre o IVV (Índice de Velocidade de Vendas) bateu 19,9%; em Salvador se vendeu 450 imóveis num só salão imobiliário. Para Marques, Recife é a bola da vez.

A maior oferta de financiamento pode ser avaliada nos números divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Pelos dados disponíveis relativos a outubro deste ano, o volume de operações contratadas pelos bancos atuantes no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) - que operam com recursos das cadernetas de poupança - atingiu R$ 2 bilhões, elevando para R$ 14,2 bilhões o valor acumulado no ano.

Nos últimos doze meses, considerando o término em outubro último, o volume de crédito contratado atingiu R$ 15,95 bilhões, um salto de 81% em relação aos 12 meses anteriores. Neste mês aconteceram 20,5 mil financiamentos o que elevou para 155,8 mil o acumulado do ano, uma alta de 69% em relação a outubro de 2006.

Esse número ainda representa, em termos de crédito imobiliário, menos de 3% do PIB nacional. Estima-se que em 7 anos chegará há 10%. “Embora o Brasil viva hoje um período de euforia na concessão de crédito imobiliário, existe um longo caminho a ser percorrido, tomando como base o México e o Chile, países que atravessaram ciclos econômicos semelhantes ao brasileiro” complementa Washington. Hoje, o déficit habitacional no Brasil é de 8 milhões de habitações das quais cerca de 1,6 milhões estão compreendidos na faixa de renda capaz de adquirir um financiamento, que começa em 3 salários.

Trazendo para o plano local, o déficit habitacional de Pernambuco é de 400 mil moradias. Em setembro o IVV do Grande Recife alcançou a melhor marca do ano: 8,1%. É o maior indicador desde o mês de abril de 2002, quando o resultado havia sido de 8,3%. A diferença fundamental é que aquele era um momento de eleição presidencial e o fator Lula levou muita gente a procurar investimentos em imóveis como uma forma de se proteger das incertezas de um possível novo governo.

Desta vez não há nenhuma variável que possa sugerir ao consumidor mudanças bruscas no seu comportamento financeiro e mesmo assim o mercado vem atingindo picos de crescimento com as construtoras lançando cada vez mais imóveis. Este ano foram 27,9% de novos apartamentos em relação a 2006, com 4 mil unidades sendo ofertadas atualmente, de acordo com o índice divulgado mensalmente pela FIEPE, o IVV, que registrou a marca de 7% em outubro.

Um Novo Público

De acordo com esse cenário e a movimentação das empresas é seguro afirmar que a maior fatia de crescimento do mercado imobiliário em Pernambuco se dará a partir de agora através de uma camada da população pouco estimulada nos últimos anos, a classe média baixa ou, como vem sendo classificada, a classe econômica. Para essa faixa começam a ser direcionados grandes projetos. Essa tendência é confirmada pelo comportamento das grandes empresas que começaram a comprar terrenos afastados das áreas consideradas filé mignon, os bairros nobres do Recife.

Disposta a apostar neste segmento a Moura Dubeux criou uma marca popular chamada Vivex e através dela já está atuando também em outras capitais do país. A empresa montou um projeto ambicioso entre Jaboatão dos Guararapes e o Cabo de Santo Agostinho, às margens da BR-101 com potencial instalado de 40.000 unidades habitacionais, com tamanhos entre 40 e 80 metros. A 1ª etapa do projeto, denominado – Cone Suape - lançará no início de 2008, cerca de 1.400 unidades.

Segundo Armênio Ferreira, que ocupa a superintendência da nova empresa, Suape crescerá 7,5% ao ano nos próximos 15 anos. “Queremos construir um projeto urbanístico completo, com bairros equipados de serviços públicos e privados, ancorando o empreendimento em moradias populares, com unidades variando de R$ 40 mil a R$ 80 mil para os profissionais que moverão esse crescimento” planeja Ferreira.

Durval Bacelar da GB

A criação de marcas populares por empresas de alto padrão é um assunto recorrente no setor habitacional, mas há quem pense diferente. "Vamos lançar uma linha no segmento econômico no próximo ano com o nome Gabriel Bacelar. Acreditamos que a marca agrega valor e, por isso, preferimos mantê-la", explica o diretor de incorporações da GB, Durval Bacelar. Sérgio Miranda, consultor de imóveis que responde pela imobiliária Lopes na região nordeste (a empresa tem 50% de seu faturamento ancorado em imóveis econômicos e uma marca popular, a Habitcasa), tem atuado forte com essa faixa de mercado. “Lançamos o empreendimento Vila Jardim, localizado em Jardim São Paulo, uma parceria da Poupec (dos empresários Ricardo Serpa e Eduardo Wanderley), com a Queiroz Galvão e o Unibanco, São 440 apartamentos, num negócio de R$ 48 milhões", informa Miranda.

Segundo ele, as unidades habitacionais terão 59 m2, custarão entre R$95 e R$105 mil e serão direcionadas para pessoas com renda familiar de até R$ 3,5 mil. O empreendimento leva a assinatura da marca Slim, lançada pela QG para desenvolver identificação com a classe econômica.

Cyrella/Andrade Mendonça ofertarão ao mercado a partir de fevereiro um empreendimento para esse público, localizado em Boa Viagem. Um condomínio de prédios que somam 500 apartamentos, com tamanhos que variam entre 65 e 75 m2 e valores que chegam a R$150 mil. A Gafisa anunciou que investirá no segmento econômico em 2008 com sua marca popular, a FIP.

Avelino Gândara, diretor executivo da construtora Falcão Empreendimentos, que atende clientes com renda média familiar de R$ 5.000 reais, confirma a demanda significativa por imóveis entre 40 e 100 metros de área privativa. Avelino afirma que vendeu em duas semanas metade das unidades do novo empreendimento da empresa que tem 46 apartamentos com 90m2 na Madalena, o Columbia Residence.

“Creditamos esse resultado a nosso cuidado com pesquisa. Recorremos a imobiliárias como Jairo Rocha e Eduardo Feitosa para definir o perfil do produto a ser lançado que sempre busca sintonia com a vocação do terreno escolhido” ensina o executivo. 

Sérgio Miranda, Consultor Imobiliário

Mercado de Luxo

O fato de grandes construtoras pernambucanas estarem buscando oportunidades no segmento econômico não inibiu a oferta de imóveis de alto padrão. “O grande problema hoje é achar terrenos capazes de oferecer a classe média alta (renda familiar entre R$10 e R$15 mil) a estrutura de um clube” afirma André Callou diretor da AC Cruz, construtora que completou 40 anos de atuação e oferece produtos com esse perfil.

Sua empresa atua no modelo de condomínios fechados onde a construção é baseada no rateio de custos do empreendimento e a construtora remunerada pela taxa de administração da obra. Com as mudanças no sistema financeiro, Callou admite voltar a trabalhar com as modalidades de crédito disponibilizadas, “É uma questão de competitividade” assegura.

A Moura Dubeux junto com a Cyrella/Andrade Mendonça lançará um condomínio de edifícios no início de Boa Viagem (local conhecido como terreno da Bacardi) dirigido a classe média alta. Lá o m2 ficará em torno de R$2.900 mil e o conceito é oferecer ao morador uma “mini-cidade”, mesma lógica da MD para vender empreendimento de porte semelhante junto ao shopping Recife, onde o m2 chegará a R$3.500 mil.

Apesar dos investimentos anunciados, esse mercado crescerá a taxas menores já que o cliente que opta por um imóvel assim normalmente está trocando de apartamento e não adquirindo sua casa própria. “É uma demanda migratória” sintetiza Armênio Ferreira, da Vivex.

Confirmando essa lógica, Marcelo Wanderley, sócio da Moradasol Imobiliária ressalta que sobre a ótica de investimento “O retorno para quem aluga um imóvel assim é pequeno remunerando a uma taxa máxima de 0,5%”. Em contrapartida, ensina o consultor, “um imóvel que custa até R$80 mil pode ser alugado por até 1% do seu valor ao mês”.

Condomínios Horizontais

É importante ressaltar a chegada a Recife dos condomínios horizontais, empreendimentos de luxo que sugerem uma infra-estrutura privilegiada de serviços e sinalizam uma tendência de médio prazo que não deve ser subestimada: a priorização da qualidade de vida. O Villa Três Lagoas da AC Cruz foi lançado há 1,5 ano. Alphaville veio depois. A Odebrecht junto ao grupo Cornélio Brennand lançou o projeto Paiva.

André Callou da AC Cruz

Em relação à velocidade de venda de um empreendimento com essas características, André Callou reconhece que "É preciso sensibilizar o público certo". Ele ressalta o exemplo Aldeia que tem crescido apesar do acesso desconfortável. “A diferença é basicamente o custo”. André explica que Aldeia tem custo atraente porque tem uma infra-estrutura frágil (saneamento básico, segurança, internet banda larga) quando comparada a condomínios como os citados, construídos para a classe média alta. No caso do Projeto Paiva, já lançado em Londres e Lisboa, o público é AA e boa parte da demanda deverá ser de europeus.

Choque de Competitividade

A chegada das grandes empresas nacionais está provocando uma mudança significativa na forma de atuar das empresas que formam o mercado imobiliário pernambucano.

Avelino Gândara da Falcão

Para dar uma ideia desse choque, vamos exemplificar. O VGV (valor geral de vendas), termo usado para classificar o potencial de faturamento de um empreendimento imobiliário que serve de parâmetro para determinar o investimento em marketing e vendas, historicamente consome 2% do custo total do empreendimento em Pernambuco. As grandes empresas chegaram elevando esse valor para 5%. É mais que o dobro e, segundo os entendidos do setor, faz uma enorme diferença.

Esse parâmetro é importante porque reflete o padrão que será adotado para a venda de um novo empreendimento. Impacta na quantidade e a qualidade dos meetings (encontros com o objetivo de familiarizar e motivar os corretores a vender o novo produto), nos recursos oferecidos pelo stand de vendas (que pode incluir um espaço para as crianças brincarem enquanto a negociação é realizada) e no volume de gastos com as mídias de massa e ações promocionais o que inclui o evento de lançamento do empreendimento para clientes potenciais, entre outros instrumentos promocionais.

Marcelo Wanderley - Consultor Imobiliário

O mercado imobiliário de Pernambuco tem hoje cerca de 100 construtoras, um número alto para o novo momento. A previsão é que algumas pequenas construtoras passem a trabalhar num futuro próximo de forma terceirizada para as grandes. Outras continuarão atuando em nichos específicos. As incorporadoras médias poderão participar de fusões ou SPE’s. Outra alternativa pode ser a expansão territorial. Um bom exemplo a ser observado é o da Falcão Empreendimentos que atua em Maceió há 20 anos, onde hoje constroe 10 obras simultâneas, o dobro do que realiza em Recife.

Com 13 anos de experiência no mercado imobiliário como consultor, Marcelo Wanderley observa que o conjunto de empreendimentos que embalam este momento modificará a geografia da cidade. “O fator multiplicador das empresas que estão chegando a Suape é enorme” avalia Wanderley.

Ao lado do consumidor

Quando a opção for pelo financiamento bancário, que corresponde em Pernambuco a cerca de 10% das vendas, você deve conhecer bem a taxa de juros aplicada por cada instituição financeira. Se a compra acontecer por um plano de financiamento direto através do construtor, programe-se para as parcelas que serão corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) até a entrega das chaves.

Após a entrega, o consumidor deverá estar atento ao índice que corrigirá sua prestação. Algumas construtoras mantêm a correção pelo INCC, outras migram para o IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado).

Ainda em relação ao financiamento bancário, Pierre Lucena, Doutor em Finanças e Professor da UFPE, adverte: “Embora os juros estejam melhorando de forma gradativa, investir o dinheiro em aplicações financeiras para depois comprar a vista, ainda é a melhor opção, a menos que a necessidade emocional de tornar-se proprietário do primeiro imóvel seja imediata”.

Pierre também observa que no financiamento direto com a construtora é preciso estar atento a uma variável econômica: “Com o aumento da demanda por imóveis haverá uma pressão no preço dos insumos da construção, como o cimento, aço e o alumínio; Isto fará o INCC subir bem mais que a inflação” garante Lucena.

Cabe ao leitor avaliar as oportunidades. Não faltam alternativas de financiamentos. Nunca se financiou em prazos tão dilatados. Os juros estão em queda. A oferta é ampla. Os agentes financeiros estão oferecendo alternativas ousadas com parcelas fixas. Os incorporadores locais estão sensíveis a concorrência que é enorme. “O momento é de colocar o imóvel no bolso do cliente” resume Avelino Gândara.

Linhas de Crédito

A Caixa Econômica Federal (CEF) esticou o prazo de pagamento para até 30 anos (360 meses), com recursos da poupança. Antes, esta linha previa pagamento em até 20 anos. Depois disso as instituições privadas também passaram a ampliar seus prazos. O banco Santander tem linhas de até 30 anos, enquanto Real e Bradesco financiam em até 25 anos e estão lançando produtos imobiliários também com 30 anos. Os juros variam de 8% a 12% ao ano + a Taxa referencial (TR), cerca de 2% ao ano, menor que a inflação. Existe ainda a possibilidade de se adquirir o imóvel em parcelas fixas. Neste caso os juros são maiores, porém o consumidor ganha a vantagem de se programar para o período. Como a tendência é de queda nos juros, o consumidor deverá estar atento para o melhor momento de optar por essa modalidade. 

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